Ủy thác đầu tư bất động sản

Ủy thác đầu tư bất động sản

Ủy thác Đầu tư Bất động sản (REIT) là gì?

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập. Được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ, REITs gom vốn của nhiều nhà đầu tư. Điều này giúp các nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm được cổ tức từ các khoản đầu tư bất động sản mà không cần phải tự mua, quản lý hoặc cấp vốn cho bất kỳ tài sản nào.

REITs hoạt động như thế nào?

Quốc hội đã thành lập REITs vào năm 1960 như một sửa đổi đối với Gia hạn thuế tiêu thụ xì gà. Điều khoản này cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại – thứ mà trước đây chỉ dành cho các cá nhân giàu có và thông qua các trung gian tài chính lớn.

Các tài sản trong danh mục REIT có thể bao gồm khu phức hợp căn hộ, trung tâm dữ liệu, cơ sở chăm sóc sức khỏe, khách sạn, cơ sở hạ tầng, dưới dạng cáp quang, tháp di động và đường ống năng lượng, tòa nhà văn phòng, trung tâm bán lẻ, kho tự lưu trữ, rừng và nhà kho.

Nói chung, REITs chuyên về một lĩnh vực bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, REIT đa dạng và đặc biệt có thể chứa nhiều loại tài sản khác nhau trong danh mục đầu tư của họ, chẳng hạn như REIT bao gồm cả bất động sản văn phòng và bán lẻ.

Nhiều REIT được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và các nhà đầu tư có thể mua và bán chúng như cổ phiếu trong suốt phiên giao dịch. Các REIT này thường giao dịch với khối lượng đáng kể và được coi là công cụ rất thanh khoản.

Điều gì đủ tiêu chuẩn để là REIT?

Hầu hết các REIT đều có một mô hình kinh doanh đơn giản: REIT cho thuê mặt bằng và thu tiền thuê tài sản, sau đó phân phối thu nhập đó dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. REITs thế chấp không sở hữu bất động sản mà thay vào đó tài trợ cho bất động sản. REITs này kiếm được thu nhập từ tiền lãi của các khoản đầu tư của họ.

Để đủ điều kiện là REIT, một công ty phải tuân thủ các quy định nhất định trong Bộ luật Doanh thu Nội bộ (IRC). Những yêu cầu này bao gồm chủ yếu sở hữu bất động sản tạo thu nhập trong dài hạn và phân phối thu nhập cho các cổ đông. Cụ thể, một công ty phải đáp ứng các yêu cầu sau để đủ điều kiện trở thành REIT:

• Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản
• Tạo ra ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê, tiền lãi từ các khoản thế chấp tài trợ cho bất động sản hoặc bán bất động sản
• Trả tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới hình thức cổ tức của cổ đông mỗi năm
• Là một thực thể chịu thuế như một công ty
• Được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc những người được ủy thác
• Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên tồn tại
• Có không quá 50% cổ phần của nó được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống

Các loại REIT

Có ba loại REIT:

• REITs vốn chủ sở hữu. Hầu hết REIT là REIT vốn chủ sở hữu, sở hữu và quản lý bất động sản tạo ra thu nhập. Doanh thu được tạo ra chủ yếu thông qua cho thuê (không phải bằng cách bán lại tài sản).
• REITs thế chấp. REIT thế chấp cho các chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản vay tiền hoặc trực tiếp thông qua thế chấp và cho vay, hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp. Thu nhập của họ chủ yếu được tạo ra bởi biên lãi ròng, chênh lệch giữa lãi họ kiếm được từ các khoản vay thế chấp và chi phí tài trợ cho các khoản vay này. Mô hình này khiến họ có khả năng nhạy cảm với việc tăng lãi suất.
• REIT kết hợp. Các REIT này sử dụng các chiến lược đầu tư của cả REIT vốn chủ sở hữu và REIT thế chấp.

Cách đầu tư vào REITs

Bạn có thể đầu tư vào REIT được giao dịch công khai — cũng như quỹ tương hỗ REIT và quỹ giao dịch trao đổi REIT (ETF) —bằng cách mua cổ phiếu thông qua một nhà môi giới. Bạn có thể mua cổ phiếu của REIT không giao dịch thông qua nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính tham gia vào đợt chào bán của REIT không giao dịch.

REIT cũng được đưa vào ngày càng nhiều các kế hoạch đầu tư xác định lợi ích và đóng góp xác định. Theo Nareit, một công ty nghiên cứu REIT có trụ sở tại Washington, D.C., ước tính có khoảng 87 triệu nhà đầu tư Hoa Kỳ sở hữu REIT thông qua tiết kiệm hưu trí của họ và các quỹ đầu tư khác.

Ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào REITs

REITs có thể đóng một vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư vì chúng có thể cung cấp cổ tức hàng năm mạnh mẽ, ổn định và tiềm năng tăng giá vốn dài hạn. Như với tất cả các khoản đầu tư, REIT có những ưu điểm và nhược điểm riêng.

Về mặt tích cực, REIT rất dễ mua và bán, vì hầu hết giao dịch trên các sàn giao dịch công khai – một tính năng giúp giảm thiểu một số nhược điểm truyền thống của bất động sản. Về mặt hiệu quả hoạt động, REITs mang lại lợi nhuận hấp dẫn được điều chỉnh theo rủi ro và dòng tiền ổn định. Ngoài ra, sự hiện diện của bất động sản có thể tốt cho danh mục đầu tư vì nó mang lại sự đa dạng hóa và thu nhập dựa trên cổ tức và cổ tức thường cao hơn mức bạn có thể đạt được với các khoản đầu tư khác.

Mặt khác, REITs không cung cấp nhiều khả năng tăng giá vốn. Là một phần trong cơ cấu của họ, họ phải trả lại 90% thu nhập cho các nhà đầu tư. Vì vậy, chỉ 10% thu nhập chịu thuế có thể được tái đầu tư trở lại vào REIT để mua cổ phần mới. Các tiêu cực khác là cổ tức REIT bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên và một số REIT có phí quản lý và giao dịch cao.