Kiếm tiền từ việc đầu tư bất động sản

Khi nói đến việc kiếm tiền từ đầu tư bất động sản, chỉ có một số cách để thực hiện. Mặc dù các khái niệm rất đơn giản để hiểu, nhưng đừng để bị lừa khi nghĩ rằng chúng có thể dễ dàng triển khai và thực thi. Hiểu biết về những điều cơ bản của bất động sản có thể giúp các nhà đầu tư làm việc để tối đa hóa thu nhập của họ. Bất động sản mang đến cho các nhà đầu tư một loại tài sản danh mục đầu tư khác, tăng tính đa dạng hóa và có thể hạn chế rủi ro nếu được tiếp cận một cách chính xác.

Kiếm tiền từ việc đầu tư bất động sản

Có ba cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền từ bất động sản:

• Sự gia tăng giá trị tài sản
• Thu nhập cho thuê thu được khi cho người thuê thuê tài sản
• Lợi nhuận tạo ra từ hoạt động kinh doanh phụ thuộc vào bất động sản

Tất nhiên, luôn có những cách khác để thu lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc đầu tư bất động sản, chẳng hạn như học cách chuyên sâu hơn về các lĩnh vực bí truyền hơn như chứng nhận thế chấp thuế. Tuy nhiên, ba khoản được liệt kê ở trên chiếm phần lớn thu nhập thụ động và vận may cuối cùng  được tạo ra trong ngành bất động sản.

Bất động sản tăng giá trị tài sản

Đầu tiên, điều quan trọng là bạn phải hiểu rằng giá trị tài sản không phải lúc nào cũng tăng. Sự thiếu hụt gia tăng tài sản này có thể trở nên rõ ràng một cách đau đớn trong các giai đoạn như cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990, và những năm 2007-2009 khi thị trường bất động sản sụp đổ. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, giá trị tài sản hiếm khi vượt qua được lạm phát – sự gia tăng trong giá cả trung bình trong một nền kinh tế.

Ví dụ: nếu bạn sở hữu một bất động sản trị giá 500.000 đô la và lạm phát là 3%, tài sản của bạn có thể được bán với giá 515.000 đô la (500.000 đô la x 1,03%), nhưng bạn không giàu hơn những năm trước. Có nghĩa là, bạn vẫn có thể mua cùng một lượng sữa, bánh mì, pho mát, dầu, xăng và các mặt hàng khác (đúng, pho mát có thể giảm trong năm nay và xăng tăng, nhưng mức sống của bạn sẽ gần như không đổi). Lý do là khoản thu 15.000 đô la không có thật. Nó là danh nghĩa và không có tác động thực sự bởi vì sự gia tăng là do lạm phát chung.

Lạm phát và đầu tư bất động sản

Khi lạm phát xảy ra, một đô la có ít sức mua hơn. Điều đó xảy ra bởi vì chính phủ phải tạo ra – in – tiền khi họ chi tiêu nhiều hơn số tiền thu được thông qua thuế. Tất cả những điều khác bằng nhau, theo thời gian, điều này dẫn đến mỗi đồng đô la mất giá và trở nên ít giá trị hơn so với trước đây.

Một trong những cách mà các nhà đầu tư bất động sản tiết kiệm nhất có thể kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản là tận dụng một tình huống dường như cứ vài thập kỷ lại tăng lên một lần. Họ làm điều này khi lạm phát được dự báo sẽ vượt quá lãi suất hiện tại của nợ dài hạn. Trong thời gian này, bạn có thể thấy mọi người sẵn sàng đánh bạc bằng cách mua tài sản, vay tiền để tài trợ cho việc mua sắm, và sau đó chờ đợi lạm phát tăng lên.

Khi lạm phát tăng cao, những nhà đầu tư này có thể trả các khoản thế chấp bằng đô la có giá trị thấp hơn nhiều. Tình huống này thể hiện sự chuyển giao từ người tiết kiệm sang người mắc nợ. Bạn đã thấy rất nhiều nhà đầu tư bất động sản kiếm tiền theo cách này trong những năm 1970 và đầu những năm 1980.7 Lạm phát tăng vọt ngoài tầm kiểm soát cho đến khi Paul Volcker Jr. – Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang từ năm 1979 đến năm 1987 – nâng mức 2×4 trở lại và đưa nó được kiểm soát bằng cách tăng mạnh lãi suất.

Các giao dịch mua tỷ lệ giới hạn được điều chỉnh theo chu kỳ

Bí quyết là mua khi lãi suất trần được điều chỉnh theo chu kỳ – tỷ suất lợi nhuận trên một khoản đầu tư bất động sản – là hấp dẫn. Bạn mua khi bạn nghĩ rằng có một lý do cụ thể nào đó mà một ngày nào đó một phần bất động sản cụ thể sẽ có giá trị cao hơn tỷ lệ trần hiện tại chỉ ra rằng nó nên như vậy.

Ví dụ: các nhà phát triển bất động sản có thể xem xét một dự án hoặc sự phát triển, tình hình kinh tế xung quanh dự án đó hoặc giá của bất động sản và xác định thu nhập cho thuê trong tương lai để hỗ trợ cho việc định giá hiện tại. Giá trị hiện tại có thể có vẻ quá đắt dựa trên các điều kiện hiện tại xung quanh sự phát triển. Tuy nhiên, vì họ hiểu kinh tế, các yếu tố thị trường và người tiêu dùng, những nhà đầu tư này có thể nhìn thấy khả năng sinh lời trong tương lai.

Sử dụng tỷ lệ giới hạn để so sánh các khoản đầu tư

Tin tốt là có sẵn các công cụ giúp so sánh giữa các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng dễ dàng hơn. Một trong những thứ này sẽ trở nên vô giá đối với bạn trong hành trình kiếm tiền từ bất động sản là một tỷ lệ tài chính đặc biệt được gọi là tỷ suất vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa). Tỷ lệ vốn hóa cho thấy tỷ suất lợi nhuận trên một khoản đầu tư bất động sản thương mại.10

Nó lấy cơ sở từ thu nhập ròng mà tài sản sẽ tạo ra.

Nếu một bất động sản kiếm được 100.000 đô la mỗi năm và được bán với giá 1.000.000 đô la, bạn sẽ chia thu nhập (100.000 đô la) cho thẻ giá (1.000.000 đô la) và nhận được 0,1, hoặc 10%. Điều đó có nghĩa là tỷ lệ giới hạn của bất động sản là 10%, hoặc bạn sẽ kiếm được 10% dự kiến ​​trên khoản đầu tư của mình nếu bạn thanh toán bất động sản hoàn toàn bằng tiền mặt và không nợ.

Cũng giống như một cổ phiếu cuối cùng chỉ có giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền chiết khấu của nó, thì một bất động sản cuối cùng cũng có giá trị là sự kết hợp của:

– Tiện ích mà tài sản tạo ra cho chủ sở hữu của nó

– Dòng tiền hiện tại ròng mà nó tạo ra — liên quan đến giá phải trả

Tiền từ hoạt động kinh doanh bất động sản

Cách cuối cùng để kiếm tiền từ đầu tư bất động sản liên quan đến các dịch vụ và hoạt động kinh doanh đặc biệt. Nếu bạn sở hữu một tòa nhà văn phòng, bạn có thể kiếm tiền từ máy bán hàng tự động và nhà để xe. Nếu sở hữu một tiệm rửa xe, bạn có thể kiếm tiền từ máy hút bụi kiểm soát thời gian.

Những khoản đầu tư này hầu như luôn đòi hỏi kiến thức chuyên môn phụ. Ví dụ, một số người dành toàn bộ sự nghiệp của mình để chuyên thiết kế, xây dựng, sở hữu và vận hành tiệm rửa xe. Đối với những người vươn lên hàng đầu trong lĩnh vực của họ và hiểu được sự phức tạp của một thị trường cụ thể, cơ hội kiếm tiền có thể là vô tận.