Hướng dẫn phân tích thị trường bất động sản năm 2021

Nếu bạn đang mua hoặc bán một bất động sản đầu tư, một điều quan trọng bạn cần làm là phân tích thị trường bất động sản. Đọc để tìm hiểu phân tích thị trường bất động sản là gì và nó được thực hiện như thế nào. Với hướng dẫn này, bạn sẽ có thể hoàn thành bước mua hoặc bán nhà vào năm 2021.

Hướng dẫn phân tích thị trường bất động sản năm 2021

Phân tích thị trường bất động sản là gì?

Phân tích thị trường bất động sản, đôi khi được gọi là phân tích thị trường so sánh (CMA), là đánh giá giá trị thị trường hiện tại của một bất động sản đang được mua hoặc bán dựa trên giá mà các bất động sản tương tự trên cùng thị trường đã được bán gần đây.

Phân tích thị trường bất động sản là quan trọng đối với cả người bán và người mua. Khi bán bất động sản đầu tư, phân tích này sẽ giúp bạn đặt giá niêm yết thích hợp cho tài sản của mình. Nếu tài sản được định giá quá thấp, bạn sẽ để lại tiền trên bàn. Mặt khác, nếu giá quá cao, nó có khả năng không bán được. Để bất động sản của bạn bán nhanh và tối đa hóa lợi nhuận tiềm năng, bạn cần thực hiện phân tích thị trường bất động sản để đảm bảo rằng nó được định giá tối ưu.

Nếu bạn đang mua một bất động sản đầu tư, bạn cần phải tìm hiểu giá trị thị trường của nó để xác minh xem nó có được định giá hợp lý hay không. Với CMA, bạn có thể biết đó có phải là một thỏa thuận tốt hay không và đưa ra một đề nghị cạnh tranh.

Nói một cách đơn giản, phân tích thị trường bất động sản giúp người mua và người bán đảm bảo rằng họ đang có được một thỏa thuận hợp lý dựa trên giá trị tài sản.

Sự khác biệt giữa phân tích thị trường và thẩm định là gì?

Thẩm định bất động sản là một phương pháp chính thức để xác định giá trị tài sản được thực hiện bởi một thẩm định viên bất động sản được cấp phép. Các nhà thẩm định sử dụng các phương pháp phức tạp vượt xa việc sử dụng các bất động sản được bán hoặc mua. Họ xem xét chi tiết nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Các công ty thế chấp thường yêu cầu thẩm định để xác định số tiền sẽ cho vay. Người cho vay làm điều này để đảm bảo rằng họ có thể thu lại số tiền mà họ đã cho vay trên một bất động sản trong trường hợp người vay không trả được nợ.

Mặt khác, phân tích thị trường bất động sản là một phương pháp được các chuyên gia bất động sản sử dụng để ước tính bất động sản dựa trên giá trị bất động sản. Không giống như đánh giá chính thức cung cấp một giá trị xác định cho thuộc tính chủ thể vào một ngày cụ thể, CMA cung cấp một phạm vi giá trị được coi là chủ quan dựa trên giá trị tổng thể. Bạn cũng không cần giấy phép của thẩm định viên để thực hiện phân tích thị trường bất động sản.

Mặc dù thường có giá cả phải chăng hơn, nhưng phân tích thị trường bất động sản nhà ở không tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định bất động sản. Nó thường chỉ được sử dụng để giúp đặt giá niêm yết hoặc xác định một thỏa thuận tốt trước khi bán hoặc mua tương ứng. Bạn không nên dựa vào đó để đánh giá.

Cách thực hiện phân tích thị trường bất động sản

Một nhân viên bất động sản hoặc nhà môi giới có thể tạo báo cáo phân tích thị trường bất động sản cho bạn. Tuy nhiên, bạn cũng có thể tự mình thực hiện phân tích thị trường so sánh trong lĩnh vực bất động sản vào năm 2021. Chỉ cần làm theo các bước sau:

1. Phân tích bất động sản chủ thể

Khi thực hiện phân tích thị trường bất động sản, bước đầu tiên là thu thập thông tin chi tiết về bất động sản bạn đang muốn mua hoặc bán. Hãy lưu ý các đặc điểm của nó vì chúng sẽ tạo cơ sở cho phân tích của bạn.

Bạn sẽ cần đánh giá các đặc điểm sau của thuộc tính chủ thể:

• Vùng lân cận (khả năng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng, bệnh viện, trường học, nhà hàng, an toàn, khả năng đi bộ, v.v.)
• Loại tài sản
• Kích thước
• Tuổi xây dựng
• Số tầng
• Số phòng ngủ và phòng tắm
• Các phòng khác
• Kích thước lô đất
• Chỗ đậu xe
• Tiện nghi (ban công, hiên, sân vườn, hồ bơi, lò sưởi, hiên, v.v.)
• Những cải tiến lớn gần đây
• Nâng cấp hoặc sửa chữa cần thiết

2. Tìm giá trị bất động sản

Sau khi phân tích chính xác thuộc tính chủ thể, bạn cần xác định vị trí 3 đến 5 bất động sản đã bán gần đây rất giống nhau và nằm trong cùng khu vực. Tốt nhất, chúng nên có trong vòng bán kính 5km và bán trong vòng 6 tháng qua. Việc bán càng gần đây càng tốt vì giá bất động sản có thể biến động nhanh chóng.

Để đảm bảo phân tích thị trường bất động sản chính xác, các cấu phần phải giống với bất động sản chủ thể nhất có thể. Sau đó, tìm giá bán của những bất động sản này. Lưu ý rằng những giá này có thể khác với giá niêm yết của chúng.

3. Tìm danh sách hiện tại của các bất động sản có thể so sánh được

Bước tiếp theo là xác định vị trí 3 đến 5 danh sách nhà hiện tại có thể so sánh với bất động sản chủ thể trong cùng khu vực. Điều quan trọng là phải xem giá niêm yết hiện tại vì có thể đã có sự thay đổi về giá bất động sản trong vài tháng qua do những thay đổi trong thị trường nhà ở địa phương.

Tuy nhiên, hãy nhớ rằng những giá niêm yết này không nhất thiết phải là giá trị thực. Giá niêm yết có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường hiện tại tùy thuộc vào đó là thị trường của người mua hay thị trường của người bán.

4. Xác định danh sách đang chờ xử lý của các động sản có thể so sánh được

Danh sách đang chờ xử lý cũng là một phần quan trọng trong phân tích thị trường bất động sản của bạn. Đây là những giao dịch bất động sản vẫn chưa được hoàn tất. Chúng sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc về tình trạng hiện tại của thị trường nhà ở. Kiểm tra xem giá bán của chúng cao hơn hay thấp hơn giá niêm yết của chúng.

5. Tìm danh sách các tài sản có thể so sánh đã hết hạn

Tiếp theo, tìm một vài giao dịch bất động sản đã không được thực hiện. Nếu bạn là người bán, danh sách hết hạn sẽ cho bạn biết giá niêm yết sẽ quá cao. Đối với người mua, họ sẽ chỉ cho bạn mức giá quá cao để trả cho bất động sản chủ thể. Khi bất động sản để bán không thu hút được bất kỳ người mua nào, đó thường là do giá cả bị thổi phồng.

6. Đặt ra một phạm vi giá

Sau khi thu thập tất cả dữ liệu bất động sản này, bước tiếp theo trong phân tích thị trường bất động sản của bạn là đặt ra phạm vi giá cho giá trị của bất động sản chủ thể.

Đầu tiên, hãy đặt giá trần của bạn. Đây là giá của giá trị bất động sản chắc chắn tốt hơn bất động sản chủ thể về các đặc tính của bất động sản đó. Thứ hai, đặt giá sàn. Đây là giá bán của một tài sản bất động sản rõ ràng có giá trị thấp hơn bất động sản chủ thể. Giá trị thị trường hợp lý của tài sản bạn đang phân tích sẽ nằm trong phạm vi giá này.

7. Xác định giá trị thị trường

Bước cuối cùng trong phân tích thị trường bất động sản của bạn là quyết định vị trí chính xác của bất động sản chủ thể nằm trong phạm vi giá mà bạn đã đặt ra. Đây sẽ là giá trị thị trường của bất động sản.

Để làm được điều này, bạn cần tính đến tất cả dữ liệu bất động sản mà bạn đã thu thập được từ nghiên cứu của mình. So sánh tài sản chủ thể với những ngôi nhà có thể so sánh từ tất cả các loại trên. Bằng cách điều chỉnh giá trị để bù đắp cho sự chênh lệch, bạn sẽ có thể biết được vị trí của bất động sản chủ thể.