Cách tạo dòng tiền từ bất động sản

Mọi người đều cần tiền mặt để sống hàng tháng và nhiều người tìm đến đầu tư bất động sản để cung cấp dòng tiền đó và xây dựng sự giàu có lâu dài. Tuy nhiên, tôi thấy rất nhiều nhà đầu tư mới mua nhầm tài sản và thiết lập mọi thứ sai cách trong hoạt động kinh doanh đầu tư của họ. Kết quả là, họ phải vật lộn để tạo ra dòng tiền hàng tháng mà họ cần để bổ sung thu nhập hoặc thậm chí bỏ việc. Để giúp giải quyết vấn đề đó, Quaxahay đã tập hợp một danh sách cách khác nhau để tạo dòng tiền từ bất động sản. Bạn không cần phải làm tất cả – chỉ một số ít có thể cung cấp thêm số tiền bạn cần để thanh toán các hóa đơn của mình.

Mua dòng tiền dương

Điều này có vẻ hiển nhiên, nhưng bạn sẽ ngạc nhiên về số lượng người mua các bất động sản có dòng tiền âm (hoặc thậm chí là “hòa vốn”, vốn nhanh chóng trở thành âm). Có 4 bước quan trọng cần tuân theo để tạo ra dòng tiền dương:

Mua với giá giảm:

Luôn mua bất động sản cho thuê với mức giá mang lại dòng tiền dương. Ở hầu hết các thị trường Canada ngày nay, giá cả rất cao và chúng tiếp tục leo thang…

Vì vậy, điều đó có nghĩa là bạn thường cần mua giảm giá. Nếu không, bạn sẽ cần đặt cọc nhiều hơn để có được dòng tiền tương tự.

Thực hiện Phân tích Dòng tiền đầy đủ:

Điều cực kỳ quan trọng là bạn phải hiểu chính xác cách phân tích tài sản cho thuê để đảm bảo tài sản đó có lãi ngay từ ngày đầu tiên.

Nếu bạn chưa quen với việc phân tích tài sản cho thuê để tìm dòng tiền, ĐỪNG cố gắng tự học cách thực hiện (ngay cả khi bạn là một bậc thầy toán học).

Đảm bảo quản lý tài sản phù hợp:

Khi bạn đã mua bất động sản, bạn cần quản lý tài sản của mình chặt chẽ để đảm bảo nó tiếp tục tạo ra dòng tiền dương

Tìm thêm cách để gia tăng giá trị:

Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản chỉ đơn giản là mua tài sản cho thuê và cho người thuê thuê. Nhưng những người hiểu biết tìm kiếm những cách bổ sung để tạo ra nhiều dòng tiền hơn từ cùng một tài sản, với chi phí thấp hoặc miễn phí.

Ví dụ:

Bạn có thể cho người thuê chỗ đậu xe thuê
Nhà để xe có thể được thuê cho một người nào đó trong khu phố
Biển hiệu có thể được cho thuê nếu tài sản gần khu vực giao thông cao, v.v.

Sử dụng phương pháp flipping house

Một phương pháp khác là mua bất động sản với giá thấp/giảm giá, cải tạo nó (không bắt buộc) và bán với giá cao hơn, thường là trong một khoảng thời gian ngắn. Đây là một trong những cách tạo dòng tiền hiệu quả và sinh lời.

Bởi vì các công việc lật tẩy rất tốn thời gian và công sức (ngay cả khi thuê một nhà thầu), chỉ lập kế hoạch cho 1-2 trong số này mỗi năm trong khi bạn đang xây dựng phần còn lại của hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.

Tất cả các chương trình truyền hình làm cho việc lật tài sản trở nên cực kỳ dễ dàng, nhưng đừng để bị lừa! Họ thường “quên”, bao gồm:

Giữ chi phí
chi phí bán hàng
Thời gian cần thiết để chốt với người mua mới và
Ngay cả chi phí lao động (có thể chiếm 50% -70% tổng chi phí cải tạo của bạn)

Quá nhiều người cố gắng bán tài sản, chi phí của họ tăng vọt, chi phí nắm giữ cao hơn dự kiến, và sau đó họ nhận ra rằng họ không có đủ khoảng đệm để tạo ra lợi nhuận.

Kết quả cuối cùng là họ mất tiền. Đừng để nó xảy ra với bạn…

Tính phí công cụ tìm kiếm đối với các giao dịch liên doanh
Nếu bạn đang huy động vốn Liên doanh cho các giao dịch của mình, cách nhanh nhất và dễ dàng nhất để tạo thêm tiền mặt cho chính bạn là tính phí người tìm kiếm từ 1% -2% trở lên giá trị của giao dịch.

Ví dụ: nếu bạn đã tìm thấy một tài sản cho thuê trị giá 500.000 đô la, việc tính phí 2% cho đối tác liên doanh có thể mang lại cho bạn thêm 10.000 đô la.

Nếu bạn nghĩ điều này không bình thường, hãy nghĩ lại…

Đối với các dự án lớn hơn, chẳng hạn như các tòa nhà chung cư, khá phổ biến khi thấy tất cả các loại phí bổ sung được tính cho các nhà đầu tư. Bạn có thể áp dụng các kỹ thuật tương tự trên quy mô nhỏ hơn và tạo cho mình thêm dòng tiền cần thiết.

Cung cấp một thế chấp

Nếu bạn đang cố bán một bất động sản, có thể là bất động sản cho thuê, hoặc thậm chí là nhà của bạn, thì một cách để kiếm được nhiều tiền nhất là cung cấp tài chính cho nhà cung cấp.

Thay vì lấy tất cả lợi nhuận của bạn dưới dạng tiền mặt, bạn để lại một ít trong tài sản và cho người mua vay dưới hình thức thế chấp.

Người mua phải gửi cho bạn các khoản thanh toán hàng tháng (giống như với một khoản thế chấp ngân hàng thông thường) và điều này mang lại cho bạn một dòng tiền ổn định hàng tháng vào tài khoản ngân hàng của bạn.

Đôi khi điều này có thể tạo ra sự khác biệt giữa việc bạn có tiền trong túi từ việc bán tài sản và hoàn toàn không bán tài sản, hoặc…

Đôi khi điều này có thể giúp bạn nhận được số tiền cao nhất cho một bất động sản, nơi bạn nhận phần lớn số tiền của mình bằng tiền mặt, nhưng phần ‘số tiền cao nhất’ được nhận dưới dạng thanh toán thế chấp hàng tháng.

Trở thành một đại lý thế chấp

Nếu bạn đang huy động tiền cho các giao dịch bất động sản của riêng mình, rất có thể bạn đã nói chuyện với rất nhiều người cho vay tư nhân.

Thông thường, bạn sẽ có nhiều người cho vay hơn các giao dịch bất động sản.

Nếu bạn muốn kết nối những người cho vay tư nhân với các nhà đầu tư bất động sản khác (hoặc chủ sở hữu nhà cần tài trợ thế chấp) và được trả tiền để làm điều đó, bạn phải được cấp phép tại tỉnh của mình.

Điều này có thể mang lại một nguồn dòng tiền bổ sung tuyệt vời trong khi bạn đang đầu tư vào các giao dịch của riêng mình.

Tìm giao dịch cho các nhà đầu tư (hay còn gọi là Bird-Dogging)

Nếu bạn là thành viên của câu lạc bộ bất động sản hoặc bạn kết nối với nhiều nhà đầu tư bất động sản khác nhau, hãy hỏi họ…

Những gì họ đang tìm kiếm trong một tài sản đầu tư, và
Nếu họ sẵn sàng trả cho bạn phí tìm kiếm địa chỉ tài sản và (tùy chọn) số điện thoại của chủ sở hữu.
Bạn chỉ cần lái xe đến các vùng lân cận hoặc xem qua danh sách bất động sản để tìm kiếm các giao dịch và khi bạn tìm thấy một giao dịch, bạn sẽ gửi cho họ.

Không có đề nghị nào được đưa ra cho chủ sở hữu tài sản, bạn không bao giờ đại diện cho nhà đầu tư và bạn không bao giờ phải chốt giao dịch. Về cơ bản, bạn đang cung cấp dịch vụ nghiên cứu và được trả tiền cho dịch vụ đó.

Mặc dù điều này không giúp bạn kiếm được nhiều tiền, nhưng đó là một cách tuyệt vời để các nhà đầu tư mới có được kinh nghiệm tìm kiếm các giao dịch và đồng thời kiếm được một số tiền.

Giao dịch cho nhà đầu tư

Khi bạn đã có một số kinh nghiệm trong việc chào bán bất động sản, bạn không chỉ tìm được các giao dịch cho các nhà đầu tư khác mà còn có thể khóa tài sản theo hợp đồng với các điều khoản (ví dụ: giá cả, tài chính) sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư khác.

Điều này rất giống với việc bắt chim, ngoại trừ việc bạn đang tăng thêm giá trị bằng cách thực sự đàm phán thỏa thuận và khiến người bán đồng ý với giá cả và các điều khoản.

Sau đó, bạn có thể chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho một nhà đầu tư với một khoản phí, có thể từ 2.000 đến 10.000 đô la trở lên.

Chỉ cần đảm bảo rằng đó vẫn là một thỏa thuận tuyệt vời cho nhà đầu tư, ngay cả khi phí chuyển nhượng được tính vào phân tích.

Trở thành một nhà môi giới được cấp phép

Nếu bạn muốn được trả tiền khi giúp các nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà mua và bán bất động sản, hãy cân nhắc xin giấy phép làm đại lý thế chấp tại tỉnh của bạn.

Bạn đã sẵn sàng xem xét các giao dịch, nói chuyện với các nhà môi giới và nhà đầu tư, vì vậy bạn có thể tạo thêm dòng tiền cùng một lúc.

Bạn có thể có toàn quyền truy cập vào hệ thống MLS của hội đồng bất động sản địa phương và thậm chí bạn có thể tìm hiểu về các giao dịch tốt nhất trước khi các nhà đầu tư khác làm.

Chia lô đất/Chuyển 1 Bất động sản thành 2

Nếu bạn mua một bất động sản với một lô đất lớn kèm theo, đôi khi bạn có thể nộp đơn yêu cầu chính quyền thành phố hoặc thị trấn địa phương của mình tách lô đất đó ra và bán riêng.

Điều này có thể mang lại một lượng lớn tiền mặt mà bạn có thể sử dụng để cải thiện tài sản mà bạn để lại hoặc mua một tài sản khác.

Ngoài ra, đôi khi bạn có thể tìm thấy các tài sản như căn hộ song lập cạnh nhau có thể dễ dàng bị cắt đứt với thành phố.

Sau khi bạn nộp giấy tờ và tài sản bị cắt đứt, bạn có thể bán một trong các tài sản, nhận một khoản tiền mặt lớn và giữ một tài sản trong danh mục đầu tư của mình.

Quy hoạch lại đất

Thay đổi mục đích sử dụng đất được phép được gọi là phân vùng lại và nếu một tài sản được phân vùng lại thành một thứ gì đó cao hơn, tốt hơn và có giá trị hơn, nó có thể mang lại lợi nhuận cực cao.

Ví dụ: nếu bạn sở hữu một tài sản cho thuê được phân vùng là khu dân cư, nhưng nó rất gần với khu vực được phân vùng thương mại, bạn có thể đăng ký thay đổi phân vùng thành khu thương mại và cải thiện đáng kể giá trị của nó.

Một ví dụ khác: nếu bạn sở hữu những lô đất được khoanh vùng làm đất nông nghiệp, bạn có thể nộp đơn xin chia lại chúng thành khu dân cư, chia lô và kiếm bộn tiền.

Mỗi đô thị có các quy tắc và quy định khác nhau về phân vùng, vì vậy tốt nhất bạn nên kiểm tra với thị trấn hoặc thành phố địa phương của mình để xác định phân vùng nào có sẵn và những gì mỗi vùng cho phép.

Ở một số thành phố, bộ máy quan liêu có thể làm chậm quá trình này (có thể mất nhiều năm), vì vậy hãy ghi nhớ điều đó trước khi bắt đầu con đường này. Đảm bảo có các dòng thu nhập khác có thể cung cấp dòng tiền bạn cần.

Tận dụng công dụng cao nhất và tốt nhất

Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” có nghĩa là bạn phải luôn cố gắng sử dụng tài sản cho mục đích sinh lợi cao nhất và thường liên quan đến việc phân vùng lại.

Tuy nhiên, đôi khi bạn sẽ mua một tài sản mà không được sử dụng hết tiềm năng của nó. Nếu bạn có thể tận dụng cách sử dụng cao nhất và tốt nhất đó, bạn có thể nhanh chóng kiếm được nhiều tiền mà tốn ít công sức.

Ví dụ: bạn có thể mua một căn hộ ba tầng được phân vùng thương mại, nhưng cách bố trí tòa nhà được thiết kế chủ yếu là khu dân cư và nó hiện đang được cho người thuê nhà thuê.

Sau một số nghiên cứu nhanh, bạn phát hiện ra có nhiều doanh nghiệp nhỏ cho thuê mặt bằng thương mại trong khu vực, với giá thuê cao hơn nhiều so với những gì bạn có thể nhận được với những người thuê nhà ở.

Bằng cách thực hiện một số thay đổi nhỏ để phù hợp với người thuê thương mại và thiết lập hợp đồng thuê thương mại, bạn có thể nhanh chóng và dễ dàng tăng dòng tiền của tài sản mà không cần phân vùng lại.

Phát triển đất đai

xe máy dọn đấtBước tiếp theo từ việc chia nhỏ và phân vùng lại các lô đất là phát triển đầy đủ các lô đất mới mà bạn đã tạo.

Rõ ràng, điều này đòi hỏi nhiều nỗ lực và chuyên môn hơn, nhưng đây là nơi có thể kiếm được số tiền khổng lồ nếu được thực hiện đúng cách.

Bạn có thể mua đất thô, chia lô đất thành những lô đất nhỏ hơn, cung cấp điện nước cho từng lô đất, sau đó bán những lô đất trống cho các nhà xây dựng hoặc thuê ai đó xây nhà trên đó để bán lại sau này.

Về cơ bản, bạn càng làm nhiều, tài sản càng trở nên có giá trị.

Hãy nhớ rằng nếu bạn tìm thấy một thỏa thuận phù hợp với việc phát triển đất đai, nhưng bạn không có chuyên môn, bạn có thể cố gắng tạo một liên doanh với một nhà phát triển nhỏ hơn nhưng có chuyên môn.

Họ mang kiến thức và kỹ năng phát triển của họ, và bạn mang thỏa thuận đến bàn đàm phán.

Chỉ cần cẩn thận với các nhà phát triển lớn hơn, những người có thể cố gắng tận dụng sự thiếu kinh nghiệm của bạn – hãy đọc bài viết này để biết thêm chi tiết

Thu phí quản lý tài sản

Nếu bạn sở hữu tài sản cho thuê và bạn giỏi quản lý tài sản, hãy cân nhắc cung cấp dịch vụ quản lý tài sản cho các nhà đầu tư khác.

Bạn đã quản lý tài sản của riêng mình và rất có thể sẽ có những tài sản cho thuê khác trong cùng khu vực lân cận. Tại sao không được trả tiền để làm điều gì đó mà bạn đang làm gần đó?

Nhiều nhà đầu tư không có thời gian để quản lý tài sản của mình và họ phải thuê một công ty quản lý tài sản. Công ty quản lý tài sản đó có thể là của bạn.

Bạn có thể tính phí hàng tháng để quản lý các đơn vị của họ cho họ, cũng như phí cho thuê để tìm người thuê cho các đơn vị trống.

Chỉ cần cẩn thận về việc quản lý quá nhiều đơn vị quá nhanh, vì tôi đã thấy một số công ty quản lý tài sản ngừng kinh doanh vì họ phát triển quá nhanh.

Kết luận

Khi bạn đã thành thạo một số kỹ thuật, bạn sẽ bắt đầu tạo ra đủ tiền mặt để bổ sung cho thu nhập của mình. Bạn thậm chí có thể kiếm đủ tiền để rời bỏ công việc toàn thời gian của mình và đầu tư toàn thời gian vào bất động sản.