Các yếu tố quan trọng để đầu tư bất động sản

Điều quan trọng nhất để tìm kiếm trong bất động sản là gì? Mặc dù vị trí luôn là yếu tố quan trọng cần cân nhắc, nhưng có rất nhiều yếu tố khác giúp xác định xem khoản đầu tư có phù hợp với bạn hay không. Dưới đây là một số điều quan trọng nhất cần xem xét nếu bạn có kế hoạch đầu tư vào thị trường bất động sản.

Các yếu tố quan trọng để đầu tư bất động sản

1. Vị trí bất động sản

Tại sao nó lại quan trọng

Câu châm ngôn “vị trí, vị trí, vị trí” vẫn là vua và tiếp tục là yếu tố quan trọng nhất để sinh lời trong đầu tư bất động sản. Vị trí gần các tiện ích, không gian xanh, tầm nhìn đẹp và yếu tố địa vị của khu vực lân cận nổi bật trong việc định giá bất động sản nhà ở. Sự gần gũi với chợ, kho hàng, đầu mối giao thông, xa lộ và các khu vực được miễn thuế đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản thương mại.

Những gì cần làm

Một yếu tố quan trọng cần chú ý là khi xem xét vị trí bất động sản là quan điểm trung và dài hạn về cách khu vực dự kiến phát triển trong thời gian đầu tư. Ví dụ: khu đất trống yên bình ngày nay ở phía sau một tòa nhà dân cư một ngày nào đó có thể trở thành một cơ sở sản xuất ồn ào, làm giảm giá trị của nó. Xem xét kỹ lưỡng quyền sở hữu và mục đích sử dụng của các khu vực trước mắt mà bạn dự định đầu tư.

Một cách để thu thập thông tin về triển vọng của khu vực lân cận của bất động sản mà bạn đang xem xét là liên hệ với tòa thị chính hoặc các cơ quan công quyền khác phụ trách quy hoạch phân khu và đô thị. Điều này sẽ cho phép bạn tiếp cận với quy hoạch khu vực dài hạn và xác định mức độ thuận lợi hoặc bất lợi đối với kế hoạch của bạn đối với tài sản.

2. Định giá bất động sản

Tại sao nó lại quan trọng

Định giá bất động sản rất quan trọng đối với việc cung cấp tài chính trong quá trình mua, giá niêm yết, phân tích đầu tư, bảo hiểm và thuế, tất cả đều phụ thuộc vào định giá bất động sản.

Những gì cần làm

Các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng bao gồm:

• Phương pháp so sánh bán hàng: doanh số bán so sánh gần đây của các bất động sản có đặc điểm tương tự, phổ biến nhất và phù hợp cho cả bất động sản mới và cũ
• Phương pháp tiếp cận chi phí: giá đất và xây dựng, trừ đi khấu hao, phù hợp cho việc xây dựng mới
• Phương pháp tiếp cận thu nhập: dựa trên dòng tiền dự kiến vào, thích hợp cho việc cho thuê

3. Mục đích đầu tư

Tại sao nó lại quan trọng

Do tính thanh khoản thấp và khoản đầu tư có giá trị cao vào bất động sản, sự thiếu rõ ràng về mục đích có thể dẫn đến những kết quả không mong muốn, bao gồm cả khó khăn về tài chính – đặc biệt nếu khoản đầu tư được thế chấp.

Những gì cần làm

Xác định danh mục rộng nào sau đây phù hợp với mục đích của bạn và sau đó lập kế hoạch cho phù hợp:

• Mua và tự sử dụng. Tại đây, bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuê và có được lợi ích của việc tự sử dụng, đồng thời nhận được sự đánh giá cao về giá trị.
• Mua và cho thuê. Điều này mang lại thu nhập thường xuyên và nâng cao giá trị lâu dài. Tuy nhiên, cần có khí chất làm chủ nhà để giải quyết các tranh chấp và vấn đề pháp lý có thể xảy ra, quản lý người thuê nhà, công việc sửa chữa, v.v.
• Mua và bán (ngắn hạn). Điều này thường mang lại lợi nhuận nhanh chóng, từ nhỏ đến trung bình – bất động sản điển hình đang được xây dựng và bán với lợi nhuận sau khi hoàn thành.
• Mua và bán (dài hạn). Điều này thường tập trung vào việc tăng giá trị nội tại lớn trong một thời gian dài. Điều này cung cấp các lựa chọn thay thế để khen ngợi các mục tiêu dài hạn, chẳng hạn như nghỉ hưu.

4. Dòng tiền mong đợi và cơ hội sinh lời

Tại sao nó lại quan trọng

Dòng tiền liên quan đến số tiền còn lại sau các khoản chi phí. Dòng tiền dương là chìa khóa cho tỷ suất sinh lợi tốt trên bất động sản đầu tư.

Những gì cần làm

Xây dựng dự báo cho các phương thức lợi nhuận và chi phí sau:

• Dòng tiền kỳ vọng từ thu nhập cho thuê (lạm phát có lợi cho chủ nhà đối với thu nhập cho thuê)
• Giá trị nội tại dự kiến tăng do giá tăng trong dài hạn.
• Lợi ích của khấu hao (và lợi ích về thuế hiện có)
• Phân tích chi phí-lợi ích của việc cải tạo trước khi bán để có giá tốt hơn
• Phân tích chi phí-lợi ích của các khoản vay thế chấp so với sự tăng giá trị

5. Cẩn thận với đòn bẩy

Tại sao nó lại quan trọng

Các khoản vay rất thuận tiện, nhưng chúng có thể phải trả một khoản chi phí lớn. Bạn cam kết thu nhập trong tương lai của mình để có được tiện ích ngay hôm nay với chi phí lãi suất trải đều trong nhiều năm. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu cách xử lý các khoản vay có tính chất này và tránh mức nợ cao hoặc cái mà họ gọi là đòn bẩy quá mức. Ngay cả các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng bị thách thức bởi đòn bẩy quá mức trong thời điểm thị trường bất lợi và tình trạng thiếu thanh khoản với nghĩa vụ nợ cao có thể phá vỡ các dự án bất động sản.

Những gì cần làm

Tùy thuộc vào thu nhập hiện tại và thu nhập dự kiến ​​trong tương lai của bạn, hãy xem xét những điều sau:

• Quyết định loại thế chấp phù hợp nhất với tình huống của bạn — thế chấp lãi suất cố định, lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), chỉ trả lãi suất, trả trước bằng không, v.v. Lưu ý rằng mỗi loại thế chấp có hồ sơ rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu cẩn thận. Ví dụ, ARM bao gồm lãi suất thế chấp có thể thay đổi bất kỳ lúc nào do các lực lượng thị trường vốn thúc đẩy và người vay phải chấp nhận bất kỳ thay đổi nào về tỷ lệ trong thời hạn cho vay.
• Lưu ý về các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác mà người cho vay cầm cố.
• Tìm hiểu nhiều nơi trước khi mua để tìm lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn.

6. Công trình mới so với Bất động sản hiện có

Tại sao nó lại quan trọng

Việc xây dựng mới thường cung cấp giá cả hấp dẫn, tùy chọn để tùy chỉnh và các tiện nghi hiện đại. Rủi ro bao gồm sự chậm trễ, tăng chi phí và những điều chưa biết về một khu phố mới phát triển.

Các bất động sản hiện có mang lại sự thuận tiện, tiếp cận nhanh hơn, các cải tiến đã được thiết lập (tiện ích, cảnh quan, v.v.) và trong nhiều trường hợp, chi phí thấp hơn.

Những gì cần làm

Dưới đây là một số điều chính cần tìm khi quyết định giữa một công trình xây dựng mới hay một bất động sản hiện có:

• Xem xét các dự án trước đây và nghiên cứu danh tiếng của công ty xây dựng cho các khoản đầu tư mới.
• Xem xét các chứng thư về tài sản, các cuộc điều tra gần đây và báo cáo thẩm định cho các tài sản hiện có.
• Xem xét chi phí bảo trì hàng tháng, các khoản phí và thuế chưa trả. Các chi phí như vậy có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền của bạn.
• Khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, hãy tìm hiểu xem tài sản đó có được kiểm soát cho thuê, giá thuê ổn định hay thị trường tự do hay không. Hợp đồng sắp hết hạn? Các lựa chọn gia hạn có thuận lợi cho người thuê không? Ai sở hữu đồ đạc?
• Kiểm tra chất lượng các mặt hàng (đồ đạc và thiết bị) nếu những thứ này được đưa vào chương trình giảm giá.

7. Đầu tư gián tiếp vào bất động sản

Tại sao nó lại quan trọng

Quản lý các thuộc tính vật lý trong một thời gian dài không phải dành cho tất cả mọi người. Có các giải pháp thay thế cho phép bạn đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực bất động sản.

Những gì cần làm

Xem xét các cách khác để đầu tư vào bất động sản:

• Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs)
• Cổ phiếu công ty bất động sản
• Các quỹ tương hỗ và ETF tập trung vào lĩnh vực bất động sản
• Trái phiếu thế chấp
• Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS)

8. Điểm tín dụng của bạn

Tại sao nó lại quan trọng

Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay thế chấp của bạn và nó ảnh hưởng đến các điều khoản mà người cho vay của bạn đưa ra. Nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn, bạn có thể nhận được các điều khoản tốt hơn — điều này có thể cộng thêm vào khoản tiết kiệm đáng kể theo thời gian.

Những gì cần làm

Điểm lớn hơn 800 được coi là xuất sắc và sẽ giúp bạn đủ điều kiện để được thế chấp tốt nhất. Nếu cần, hãy làm việc để cải thiện điểm tín dụng của bạn:

• Thanh toán hóa đơn đúng hạn — thiết lập thanh toán tự động hoặc lời nhắc
• Trả nợ
• Mục tiêu sử dụng tín dụng không quá 30%
• Không đóng các thẻ tín dụng không sử dụng — miễn là bạn không phải trả phí hàng năm
• Giới hạn yêu cầu tín dụng mới và yêu cầu “khó”
• Xem lại báo cáo tín dụng của bạn và tranh luận những điểm không chính xác

9. Thị trường bất động sản tổng thể

Tại sao nó lại quan trọng

Cũng như các loại hình đầu tư khác, việc mua thấp và bán cao là rất tốt. Thị trường bất động sản luôn biến động, và cần phải nhận thức được các xu hướng. Điều quan trọng là phải chú ý đến lãi suất thế chấp để bạn có thể giảm chi phí tài chính của mình, nếu có thể.

Những gì cần làm

Luôn cập nhật các xu hướng và số liệu thống kê cho:

• Giá nhà và doanh số bán nhà (tổng thể và trên thị trường mong muốn của bạn)
• Công trình mới
• Kiểm kê tài sản
• Lãi suất thế chấp
• Hoạt động bán bất động sản